Ипотека является отличным способом поправить свое имущественное положение и единственным для многих вариантом приобретения своего жилья. Многих отпугивает кажущаяся сложность оформления такого типа кредита. Действительно, в процессе оформления ипотеки придется пройти немало шагов. Но все они достаточно очевидны и понятны, а немалую часть работы сделает сам банк. От заемщика же, в основном, требуется лишь принести необходимые документы и найти подходящее под параметры банка жилье.
Выбор ипотечного кредита.
Первым делом следует определиться с банком и конкретным предложением. Для этого надо сделать свой выбор и поставить цели: для чего вам кредит и на что вы рассчитываете. Тут важно рассчитать свои доходы и расходы, причем не только на текущий момент, но и на будущее. Это нужно для того, чтобы всегда быть уверенным в возможности внесения ежемесячного платежа. Ведь в случае проблем жилье можно и потерять – пока ипотека не погашена, оно будет находиться в залоге у банка.
Итак, прежде всего необходимо решить заранее, какие параметры кредита вам подходят:
- валюта: в рублях или долларах;
- сумма кредита;
- срок кредита;
- ежемесячный платеж – исходя из двух предыдущих пунктов;
- размер первоначального взноса;
- тип приобретаемого жилья: новое или со вторичного рынка.
Помните, что при покупке новостроек вы можете попасть на льготную акцию в том случае, если у застройщика есть договор с этим банком. Часто в них предлагают очень выгодную процентную ставку, но срок кредитования бывает крайне небольшим – порядка семи лет. В таком случае ежемесячный платеж может оказаться неподъемным.
В любом случае, следует четко оценивать свои возможности и внимательно читать условия кредита, предоставляемые банком. И лишь после этого останавливаться на конкретном предложении. Не лишним также будет сходить в несколько банков за консультацией работника, чтобы получить дополнительную информацию.
Необходимые для оформления ипотеки документы.
После того, как вы определились с банком и программой кредитования, следующим шагом процесса оформления ипотеки будет сбор необходимых документов. Такой список вам предоставит работник банка, а также его можно найти на сайте организации. Так или иначе, он всегда выглядит примерно одинаково:
- заявление на выдачу кредита – его выдают и помогают заполнить в отделении банка;
- паспорт заемщика и его копия – копия останется в банке;
- копия всех страниц трудовой книжки, заверенная работодателем в качестве документа, подтверждающего трудовой стаж заемщика;
- справка 2-НДФЛ для подтверждения ваших доходов.
Это базовый перечень документов, который, совпадает у большинства банков. Некоторые организации могут потребовать и дополнительные бумаги, например:
- водительское удостоверение;
- загранпаспорт, если в нем есть отметки о пересечении границ;
- копию свидетельства о выдаче ИНН;
- копию пенсионного страхового свидетельства;
- документы об образовании: аттестат и дипломы;
- свидетельства о заключении и расторжении брака, брачный контракт;
- свидетельства о рождении детей;
- военный билет – для мужчин призывного возраста.
Все это нужно банку для того, чтобы составить полную картину о будущем заемщике. Каждый клиент, претендующий на кредит, проходит процедуру скоринга – это автоматическая проверка программой с целью присвоения кредитного рейтинга. И чем больше информации о заемщике будет у банка, тем более полной будет картина. Соответственно, и кредит будет выдан охотнее.
Принесите необходимые документы в банк и ждите ответа по своей заявке. Как правило, она занимает от нескольких дней до месяца.
Поиск жилья и оформление договора купли-продажи.
Если ипотека одобрена, то заемщик может начинать поиск жилья. На это может даваться от 1 месяца до полугода – в зависимости от срока действия кредитного решения.
Обязательно уведомите продавца жилья о том, что покупаете с помощью ипотеки, во избежание недопониманий.
Свяжитесь с продавцом и посмотрите квартиру. Если жилье вам подходит, то попросите его сделать копии следующих документов:
- свидетельство о праве собственности или выписка из реестра(в случае с покупкой дома документов должно быть два: на сам дом и земельный участок);
- технический паспорт недвижимости;
- справку из БТИ о стоимости объекта;
- домовая книга при наличии.
Эти документы потребуются банку. Также следует обратить внимание на наличие обременений по покупаемому объекту. Если в нем прописаны несовершеннолетние, это может стать проблемой – выписать их будет невозможно даже после продажи жилья. Кроме того, если продавец женат или замужем, то его вторая половина также, скорее всего, имеет права на жилье. В этом случае требуется также и ее разрешение на продажу. Исключение составляют случаи, когда продавец получил жилье в собственность до заключения брака.
Банки и сами проверяют чистоту сделки, ведь это в их интересах. Также некоторые моменты могут проверить и в МФЦ при оформлении передачи прав собственности на жилье. Но не лишним будет попросить помощи и у стороннего эксперта: юриста или риэлтора.
Также потребуется провести процедуру оценки жилья. У банка может быть собственный оценщик, которого он порекомендует – можно воспользоваться его услугами или выбрать другого. Однако, если кредитная организация не доверяет данному специалисту, то с выдачей ипотеки могут возникнуть проблемы.
Процедура оценки требуется для того, чтобы банк понимал, по какой цене это жилье потом можно реализовать в случае, если заемщик откажется платить по кредиту. Услуги оценщика стоят порядка нескольких тысяч рублей, но цена может меняться в зависимости от региона.
Заключение договора с банком.
Когда все формальности улажены, жилье найдено, составлен договор купли-продажи, установлена цена покупки жилья – надо возвращаться в банк и оформлять кредитный договор. Одним из принципиальных моментов тут будет первоначальный взнос. Как правило, надо внести не менее 15 процентов от общей стоимости жилья. Это обычно обговаривается с банком в самом начале процесса оформления ипотеки.
Если же есть возможность отдать сразу большую сумму, то стоит ей воспользоваться. Если клиент вносит половину или более суммы кредита в качестве такого взноса, то часто он выдается даже без проверки доходов.
Также вас попросят застраховать покупаемое жилье от пожаров и прочих непредвиденных обстоятельств. Это вполне законное требование, и оно поможет как банку, так и вам. Главное, проследите, чтобы сумма страховки не была добавлена к кредиту – в этом случае на нее также набегут проценты. Лучше платить взносы отдельно.
Банк также может попросить клиента оформить страхование его жизни и здоровья. Это – добровольная процедура, и навязывать такую страховку банк не вправе. Потому каждый клиент может сам решать, нужно ему это или нет. Иногда это бывает полезно, ведь ипотека берется на долгие годы, и многое может случиться. Но помните, что в случае отказа вами от страховки банк может повысить ставку.
С учетом всех страховок и прочих дополнительных услуг вычисляется полная стоимость кредита
Когда все формальности учтены и соблюдены, можно подписывать договор. Далее остается лишь передать право собственности покупателю и деньги – продавцу.
Передача права собственности и денег.
В случае покупки квартиры в новостройке все просто. Застройщик указывает счет для перевода средств, он указывается в договоре купли-продажи, и банк сам переводит деньги этой компании, а заемщик получает ключи.
Однако, если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то лучше подстраховаться и использовать, например, банковскую ячейку. Такая услуга есть во всех кредитных организациях. Схема передачи денег в такой ситуации выглядит следующим образом:
- деньги помещаются в ячейку;
- продавец сможет их получить только в том случае, если передача права собственности на жилье была успешно зарегистрирована в Росреестре при наличии соответствующего документа;
- покупатель не может забрать деньги до завершения сделки, а если она сорвалась, то деньги вернутся банку или заемщику, который будет вынужден искать новое предложение о продаже жилья.
Таким образом, банковская ячейка гарантирует сохранность средств и спасает от возможного мошенничества. Арендовать ячейку должен покупатель. Условия получения средств из ячейки продавцом жилья должны быть прописаны в соответствующем соглашении. Как правило, от продавца требуется подтверждение передачи права собственности на жилье. Если оно не предоставлено в указанные сроки, то деньги возвращаются покупателю.
Следует взять с продавца расписку о получении денег, чтобы исключить возможные махинации.
Стоит отметить, что помимо ячейки есть и другие способы передачи средств: например, депозит нотариуса или банковский аккредитив. Однако, в случае с ипотекой банк-кредитор может настоять на определенном способе передачи денег, ведь в его интересах также, чтобы сделка прошла чисто. Чаще всего это либо ячейка, либо безналичный перевод на счет продавца, о котором банк договаривается с ним самостоятельно.
Получение ключей, уплата взносов.
Далее продавец получает деньги, а заемщик – ключи. С этого момента и до полной выплаты кредита данный объект недвижимости оказывается в залоге у банка-кредитора. Это означает, что жилье не получится продать. Кроме того, в случае отказа клиента уплачивать взносы, жилье отойдет банку.
Следует помнить, что если у вас возникли проблемы финансового характера, то всегда можно пойти в банк и попросить устроить вам ипотечные каникулы – соответствующий закон уже принят в нашей стране. Банки в любом случае часто идут навстречу, ведь им выгодно, чтобы клиент платил, пусть и с задержкой.
Чтобы избежать подобных проблем, лучше брать кредит на максимально большой срок. В этом случае ежемесячный взнос будет небольшим, что позволит исполнять свои обязательства почти всегда. А если останутся лишние деньги, то всегда можно использовать досрочное погашение, уменьшая срок кредита или сумму ежемесячного взноса.
Итак, как видите, порядок оформления ипотеки не так и запутан. Однако, вся эта процедура может занять немало времени. Одобрение кредита, поиск квартиры и регистрация прав собственности в Росреестре занимают недели. В целом, с момента подачи заявки на ипотеку до получения ключей и переезда может пройти несколько месяцев. Однако, это того стоит – подобные решения не стоит принимать спонтанно и необдуманно.